Haus geerbt, was nun? Der Ablauf Schritt für Schritt

Schritt 1: Überblick verschaffen und Fristen kennen

Direkt nach dem Erbfall gilt: erst sortieren, dann handeln. Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Vermögens- und Schuldenlage. Denn geerbt wird immer beides, auch Kredite und Verpflichtungen. Wenn die Schulden das Vermögen übersteigen könnten, sprechen Sie innerhalb der Sechs-Wochen-Frist mit einem Anwalt oder Notar über die Ausschlagung.

• 6 Wochen: Frist für die Ausschlagung des Erbes beim Nachlassgericht.
• 3 Monate: Frist, um das Erbe beim Finanzamt anzuzeigen, formlos und unabhängig davon, ob am Ende Steuer anfällt.
• Laufende Kosten im Blick behalten: Versicherungen, Grundsteuer, Strom und Heizung des Hauses laufen weiter und müssen geregelt werden.

Schritt 2: Erbschein, Grundbuch und Notar

Um über das Haus verfügen zu können, brauchen Sie in der Regel einen Erbschein vom Nachlassgericht oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Danach wird das Grundbuch berichtigt; innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist diese Umschreibung gebührenfrei.

Aus unserer Erfahrung mit vielen Erb-Haushalten: Am friedlichsten laufen die Fälle, in denen die Immobilie schon zu Lebzeiten über einen Notar geregelt wurde. Was dabei zu beachten ist, haben wir am Ende dieses Ratgebers zusammengefasst.

Schritt 3: Erbschaftssteuer, die Freibeträge

Ob Steuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert des Erbes ab. Die wichtigsten Freibeträge:

Schritt 4: Was passiert mit dem Hausrat?

Irgendwann steht jeder Erbe vor vollen Schränken, Kellern und Dachböden. Unser Rat aus der Praxis:

1. Wichtige Dokumente sichern

   Testament, Versicherungsunterlagen, Kontoauszüge, Grundbuchunterlagen und persönliche Papiere zuerst heraussuchen und sicher verwahren.

2. Erinnerungsstücke und Wertsachen trennen

   Fotos, Schmuck, Sammlungen und alles mit persönlichem Wert kommt zur Seite, bevor irgendetwas anderes passiert. Bei Erbengemeinschaften: gemeinsam entscheiden.

3. Verwertbares erkennen

   Gut erhaltene Möbel, Geräte oder Sammlungen haben oft einen Restwert. Bei einer professionellen Haushaltsauflösung wird so etwas angerechnet und senkt die Kosten.

4. Haushaltsauflösung beauftragen

   Den Rest übernimmt ein Fachbetrieb: räumen, fachgerecht trennen, entsorgen, besenrein übergeben. Wie das bei uns abläuft, lesen Sie auf der Seite Entrümpelung & Haushaltsauflösung.

Schritt 5: Behalten, vermieten oder verkaufen?

Diese Entscheidung hängt von Zustand, Lage, Finanzierung und Ihrer Lebensplanung ab. Ein Punkt, den viele Erben übersehen: Nach einem Eigentümerwechsel greifen bestimmte Sanierungspflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder der Austausch sehr alter Heizkessel, in der Regel mit zwei Jahren Frist. Lassen Sie den energetischen Zustand früh von einem Energieberater einschätzen, das beeinflusst auch den realistischen Verkaufspreis.

Beim Verkauf lohnt der Blick auf die Spekulationssteuer: Wurde die Immobilie vom Erblasser vor mehr als zehn Jahren angeschafft oder zuletzt selbst bewohnt, bleibt der Verkauf in der Regel steuerfrei. Auch hier gilt: Für die verbindliche Auskunft ist der Steuerberater zuständig.

Für die Zukunft: Erbstreit vermeiden, bevor er entsteht

Streit ums Elternhaus gehört zu den häufigsten Gründen, an denen Familien dauerhaft zerbrechen. Wer selbst gerade einen Erbfall durchlebt, weiß danach meist genau, was er den eigenen Kindern ersparen möchte. Die wichtigsten Stellschrauben, jeweils als allgemeine Orientierung:

• Übertragung zu Lebzeiten: Eine Immobilie kann per Schenkung übertragen werden, notarielle Beurkundung ist dabei Pflicht. Nebeneffekt beim Pflichtteil: Mit jedem Jahr, das seit der Schenkung vergeht, wird sie für Pflichtteilsansprüche um zehn Prozent weniger angerechnet, nach zehn Jahren gar nicht mehr.
• Nießbrauch oder Wohnrecht: Damit bleibt die ältere Generation abgesichert, sie darf wohnen bleiben oder Mieteinnahmen behalten. Wichtig zu wissen: Ein umfassend vorbehaltener Nießbrauch kann dazu führen, dass die Zehn-Jahres-Frist für den Pflichtteil gar nicht zu laufen beginnt. Genau solche Details gehören in die Notarberatung.
• Alle Beteiligten früh einbinden: Wird das Haus an ein Kind übertragen, sorgt eine klar geregelte Ausgleichszahlung an die Geschwister für Frieden, festgehalten im Übertragungsvertrag statt mündlich versprochen.
• Testament oder Erbvertrag: Klare, notariell beurkundete Regelungen ersparen den Erben den Erbschein und den Streit über Auslegungsfragen. Pflichtteile lassen sich nicht einfach aushebeln, aber planbar machen.

Die Kosten für Notar und Beratung wirken hoch, sind aber ein Bruchteil dessen, was ein jahrelanger Erbstreit kostet, an Geld und an Familienfrieden. Für die konkrete Gestaltung sind Notar und Fachanwalt für Erbrecht die richtigen Ansprechpartner; dieser Abschnitt ersetzt keine Rechtsberatung.

Ihre Checkliste für das geerbte Haus

• Erbfrage klären: annehmen oder innerhalb von 6 Wochen ausschlagen
• Erbe innerhalb von 3 Monaten formlos beim Finanzamt anzeigen
• Erbschein beantragen oder notarielles Testament nutzen
• Grundbuch berichtigen lassen (innerhalb von 2 Jahren gebührenfrei)
• Laufende Verträge des Hauses regeln: Versicherung, Energie, Grundsteuer
• Dokumente, Erinnerungsstücke und Wertsachen sichern
• Energetischen Zustand und mögliche Sanierungspflichten prüfen lassen
• Haushaltsauflösung planen und Immobilie leerräumen lassen
• Entscheidung treffen: einziehen, vermieten oder verkaufen